仲介売却・任意売却

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不動産を売却する2つの方法

自宅や所有する土地・建物など不動産を売却する方法には大きく分けて「仲介売却」と「任意売却」の2通りがあります。ここでは、長崎市を中心に諫早市、大村市、時津町、長与町などのエリアで不動産売買を手がける「フジイ住研」が、この仲介売却と任意売却についてそのあらましを解説します。

仲介売却について

「仲介売却」とはその名の通り、不動産を“売りたい”お客様の代わりに、購入希望者をお探しするサービスのこと。こちらでは、この仲介売却についてアウトラインをご説明します。

仲介売却はこんな方におすすめ

1.事情があって今の家を売らなくてはならない

1.事情があって今の家を売らなくてはならない
  • 家族を伴っての転勤で、自宅を手放すことになった
  • 今住んでいる街がとても不便ですぐ引っ越したい
  • 子どもが増えたので、広い家に住み替えたい
  • 相続した実家が空き家のままで管理に困っている

2.今すぐにでも家を売りたい

2.今すぐにでも家を売りたい
  • 実家を相続したが、住む予定がないので売りたい
  • 離婚が決定。財産分与しなくてはならないので今の家を売りたい
  • 住宅ローンや税金の支払いが苦しいから、自宅を売りたい
  • 別の不動産会社に売却を依頼したがいつまで経っても売れない

3.不動産の売却で悩みや不安がある

3.不動産の売却で悩みや不安がある
  • 今売るのと、将来売るのはどっちがいいんだろう……
  • ご近所に知られずに売却できるか心配
  • 相続人が不明だが、なんとか売れないだろうか……
  • 賃貸すべきか、売却すべきか……

仲介売却とは?

仲介売却とは?

仲介売却とは、お客様のご依頼により不動産会社が一般の購入希望者を探し、成約に至るとお客様が依頼先である不動産会社に仲介手数料を支払う仕組みのこと。依頼を受けた不動産会社は折り込みチラシやネット広告、不動産流通ネットワークなどの情報網を活用して購入希望者を募り、契約手続きを経て、売却を成立させます。

仲介売却のメリットとは?

仲介売却のメリットとは?

所有する不動産を売って現金化するには、不動産会社に直接、不動産を買い取ってもらう「買取」を利用する方法もあります。この買取のよいところは、購入者を探す手間や時間がかからず、すぐに現金に換えられる点。反面、仲介売却と比べどうしても買取価格は数段低くなります。売主自身が売値を任意に設定できる仲介売却とはここが大きく異なるところ。売れるまで数ヶ月程度かかったとしても、できるだけ高く売りたいということであれば、仲介売却を選択するのがベターと言えます。

媒介契約の必要性

媒介契約の必要性

仲介売却を依頼するには、売主であるお客様と不動産会社との間で「媒介契約」を締結しなければなりません。なぜなら、不動産会社がどんな業務を遂行するのか、売却が成立した際に売主から不動産会社へ支払う仲介手数料をいくらに設定するのかをあらかじめ明文化しておかないと、後々トラブルの原因になりかねないからです。もちろん、この媒介契約は宅建業法で定められた義務であり、この手続きを経ずに仲介売却を利用することはできません。

※「媒介依頼とは?」詳しくはこちら »

任意売却について

住宅ローンで自宅を購入した場合、毎月の返済が何か月も滞るようになると債権者である金融機関は裁判所を通じて強制的に土地と建物を売り、その売却代金から残った住宅ローン債権を回収する「競売手続き」を実施します。こうなると、家主は家を失うだけでなく、ローンの残債を背負い続けなくてはなりません。この最悪な事態を避ける最終手段が「任意売却」です。

住宅ローン返済に危険信号が点灯していませんか?

深刻度:要注意レベル

深刻度:要注意レベル
  • 毎月の返済が家計を圧迫している
  • 住宅ローン、自動車ローン、税金──軒並み滞納中

深刻度:警告レベル

深刻度:警告レベル
  • 金融機関から督促状が届くようになった
  • 金融機関から一括返済の請求が送られてきた

深刻度:緊急事態レベル

深刻度:緊急事態レベル
  • 自宅が差し押さえられてしまった
  • 「競売開始決定通知書」が裁判所から届いた

任意売却とは?

任意売却とは?

ご自宅の権利書(登録済証)をご覧いただくとわかると思いますが、住宅ローンを利用して土地や建物を購入した場合には、ここに「抵当権」が記されているはずです。この抵当権を持っているのは、ほとんどが銀行などの金融機関ですが、名義人である方が何らかの理由で月々の返済を怠り、滞納状態が続くと金融機関は抵当権にしたがって当該の不動産を差し押さえ、競売にかけようとします。任意売却とは、こうした場合に不動産業者が債務者(名義人)と債権者(金融機関)の間を取り持つことで、家や土地を競売にかけず、なおかつ債務者、債権者、不動産購入者(売却先)が納得のいく価格で取引を進める手法です。競売では二束三文で土地と建物を手放すことになってしまいますが、任意売却なら住宅ローンに充当できる若干の資金を確保できるので、最悪の事態に至らなくて済みます。

任意売却が可能な期間

ローンを残したまま、大切な家は手放さなくてはならなくなる・立ち退かなければならなくなる──それが競売の現実。
こうした最悪の結果を招かないようにするための最終手段が任意売却です。しかし、悠長に構えてはいられません。金融機関の訴えで裁判所が競売に動く前に、任意売却で実績のあるフジイ住研にご相談ください。

滞納期間 状況
ローン滞納直前

住宅ローンの返済で家計が苦しくなっている

月々の返済はなんとか続けているものの家計が苦しい状態。
3ヶ月まで

度重なる滞納で、金融機関から督促が届くようになる

督促状や催告状が届いているのに、これを無視し続けていると金融機関は「支払いの意思がない」とみなして、競売の手続きを進めます。
4ヶ月まで

競売の開催通知が届く

この通知を無視し続けると4〜5ヶ月後には土地と建物が競売にかけられることになります。
5ヶ月以上オーバー

裁判所の執行官が調査に訪れる

競売直前には裁判所から執行官が家や土地を調査しに訪ねてきます。
任意売却へ後戻りできないポイント

競売スタート

競売スタート

競売と任意売却の比較

競売が行われると債務者に不利な状況が生じますが、任意売却によりそうしたリスクの多くが回避できます。

  競売 任意売却
残債 x 二束三文とも言える安値で売却させられるので、残債の返済に充てられるだけの資金が得られません。 市場価格に近い売値が付くので、ある程度、残債に充てるだけの余裕が持てます。
返済方法 x 原則として残債の返済方法について交渉できません。完済まで厳しい状況が続くことも覚悟する必要が。 売却で得た資金を残債の一部として充てられたため、今後の支払い負担は軽くなります。
プライバシー x 官報や新聞などに競売情報が掲載されるため、第三者に事実を知られてしまうことも。 任意売却は秘密厳守で進められるため、他人に知られることがありません。
立ち退き x 買主の都合ですぐにでも立ち退かなければならないことがあります。 売主の事情、都合がある程度考慮されるので、立ち退きを無理強いされることはありません。
引っ越し費用 x 立ち退き料はゼロ。引っ越し費用は自分で用意しなければなりません。 交渉次第で引っ越し費用を確保できる余地も。
将来 x競売で財産の大半を失うため将来の見通しもつきません。 生活を軌道に乗せるだけの元手を残せるので、将来にも希望が持てます。

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